Eine allgemeine Pflicht, ein altes Haus energetisch zu sanieren, gibt es in Deutschland nicht. Seit dem Inkrafttreten des Gebäudemodernisierungsgesetzes am 29.07.2026 ist sogar die frühere Austauschpflicht für alte Heizkessel weggefallen. Es bleiben einige konkrete Nachrüstpflichten, vor allem für die oberste Geschossdecke und ungedämmte Rohre, dazu Regeln für den Hausverkauf und Anforderungen, die nur greifen, wenn Sie ohnehin sanieren.
Das Wichtigste in Kürze
- Es gibt keine allgemeine Sanierungspflicht für Wohngebäude, weder nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) noch nach der EU-Gebäuderichtlinie.
- Pflicht bleibt die Dämmung einer obersten Geschossdecke ohne Mindestwärmeschutz auf U ≤ 0,24 W/(m²·K) nach § 35 GModG (früher § 47 GEG).
- Ebenfalls Pflicht ist die Dämmung ungedämmter, zugänglicher Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen nach § 69 GModG.
- Zwei Jahre Zeit für beide Pflichten gibt es nur beim ersten Eigentümerwechsel nach dem 01.02.2002, wenn der Vorbesitzer an diesem Tag selbst im Haus wohnte.
- Alte Öl- und Gasheizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden, solange sie die Abgasgrenzwerte einhalten. Die 30-Jahre-Regel ist mit dem GModG entfallen.
- Wer eine neue Öl- oder Gasheizung einbaut, muss ab 2029 schrittweise klimafreundliche Brennstoffe einsetzen oder unter technischen Voraussetzungen zum Beispiel Solarthermie oder eine Wärmepumpe ergänzen (Bio-Treppe nach § 43 GModG).
- In Baden-Württemberg gelten zusätzlich das Erneuerbare-Wärme-Gesetz beim Heizungstausch und die PV-Pflicht bei grundlegender Dachsanierung.
Gibt es eine allgemeine Sanierungspflicht für Altbauten?
Nein. Das Gebäudemodernisierungsgesetz verpflichtet Eigentümer nicht dazu, Fassade, Fenster oder Heizung zu erneuern, nur weil ein Haus alt ist. Das GModG ist kein neues Gesetz, sondern das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG), das zum 29.07.2026 umbenannt, reformiert und in Teilen neu nummeriert wurde.
Was das Gesetz für bestehende Wohngebäude verlangt, lässt sich in vier Gruppen einteilen, dazu kommt, was weggefallen ist. Die Einteilung hilft, weil viele Ratgeber die Gruppen vermischen und dadurch Pflichten behaupten, die so nicht bestehen.
| Gruppe | Was | Auslöser | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Echte Nachrüstpflicht | Oberste Geschossdecke dämmen | Decke erfüllt den Mindestwärmeschutz nicht | § 35 GModG |
| Echte Nachrüstpflicht | Heizungs- und Warmwasserrohre dämmen | Rohre ungedämmt, zugänglich, in unbeheizten Räumen | § 69 Abs. 2 GModG |
| Echte Nachrüstpflicht | Heizungsregelung und raumweise Temperaturregelung nachrüsten | Ausstattung fehlt | § 61 Abs. 2, § 63 Abs. 3 GModG |
| Pflicht nur bei ohnehin geplanter Sanierung | U-Werte einhalten | Mehr als 10 % der Fläche einer Bauteilgruppe werden erneuert | § 36 GModG |
| Pflicht beim Verkauf | Energieausweis vorlegen | Verkauf des Hauses | § 80 GModG |
| Pflicht nur bei neuer fossiler Heizung | Anteil klimafreundlicher Brennstoffe | Einbau einer neuen Öl- oder Gasheizung | § 43 GModG |
| Weggefallen seit 29.07.2026 | Austauschpflicht für alte Heizkessel | entfällt | früher § 72 GEG |
Falls Sie selbst nachlesen, achten Sie auf die Paragrafen. Viele Seiten zitieren noch § 47 und § 48 GEG. Diese Nummern sind im aktuellen Gesetz als „weggefallen“ markiert. Die Inhalte stehen heute in § 35 und § 36 GModG.
Dämmpflicht für die oberste Geschossdecke
Die oberste Geschossdecke ist die zugängliche Decke beheizter Räume zum unbeheizten Dachraum. Nach § 35 GModG müssen Eigentümer sie dämmen, wenn sie den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 nicht erfüllt. Das Ziel ist ein U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²·K).
Die Pflicht gilt auch als erfüllt, wenn statt der Decke das Dach darüber gedämmt ist. Lässt die Konstruktion keine volle Dämmstärke zu, zum Beispiel bei einer Holzbalkendecke mit begrenztem Zwischenraum, reicht die technisch höchstmögliche Dämmschichtdicke. Dafür verlangt das Gesetz eine Wärmeleitfähigkeit von höchstens 0,035 W/(m·K), bei Einblasdämmung oder Dämmstoffen aus nachwachsenden Rohstoffen höchstens 0,045 W/(m·K).
Für selbst bewohnte Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es zusätzlich eine Wirtschaftlichkeitsausnahme. Die Pflicht entfällt, soweit sich die Kosten durch die eingesparte Energie nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaften lassen (§ 35 Abs. 4 GModG). Ob das zutrifft, hängt vom Aufbau der Decke ab und lässt sich nur am konkreten Haus beurteilen.
Wer ohnehin dämmen muss, sollte die Förderung mitdenken. Für einen BAFA-Zuschuss verlangt die Bundesförderung für effiziente Gebäude einen deutlich strengeren U-Wert von 0,14 W/(m²·K). Kosten, Ausführung und Förderung erklären wir ausführlich im Beitrag Dachboden dämmen und oberste Geschossdecke.
Dämmpflicht für Heizungs- und Warmwasserrohre
Die zweite bauliche Nachrüstpflicht betrifft Rohrleitungen. Nach § 69 GModG muss der Eigentümer dafür sorgen, dass bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen gedämmt werden. Die Anforderungen an die Dämmung stehen in Anlage 8 des Gesetzes.
Typisch sind Heizungsrohre im unbeheizten Keller, die vom Kessel zu den Steigleitungen laufen. Rohre in beheizten Räumen und Leitungen hinter Verkleidungen, die nicht zugänglich sind, fallen nicht unter die Pflicht. Die Maßnahme ist meist günstig und gehört zu den Arbeiten, die sich nach einem Hauskauf zuerst erledigen lassen.
Außerdem muss jede Zentralheizung eine automatische Regelung nach Außentemperatur und Zeit haben (§ 61 Abs. 2 GModG), und wassergeführte Heizungen brauchen eine raumweise Temperaturregelung, etwa Thermostatventile (§ 63 Abs. 3 GModG). In den meisten Häusern ist beides längst vorhanden. Fehlt es, muss es nachgerüstet werden.
Wie bei der Geschossdecke gilt für kleine, selbst bewohnte Häuser eine Sonderregel beim Eigentümerwechsel (§ 69 Abs. 3 und 4 GModG). Sie ist im nächsten Abschnitt erklärt.
Wann die Zwei-Jahres-Frist bei Hauskauf, Erbe und Schenkung läuft
Für Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, in denen der Eigentümer am 01.02.2002 selbst eine Wohnung bewohnt hat, greifen beide Nachrüstpflichten nicht sofort. Sie gehen erst beim ersten Eigentümerwechsel nach dem 01.02.2002 auf den neuen Eigentümer über. Der hat dann zwei Jahre ab dem Eigentumsübergang Zeit, Decke und Rohre nachzurüsten.
Diese Frist gibt es nur einmal, nämlich beim ersten Eigentümerwechsel seit dem 01.02.2002. Hat das Haus seitdem schon einmal den Eigentümer gewechselt, läuft die Zwei-Jahres-Frist ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 01.02.2002. Ist dieser Zeitpunkt bereits mehr als zwei Jahre her, ist die Frist abgelaufen.
Das Gesetz spricht allgemein von Eigentümerwechsel und Eigentumsübergang. Es unterscheidet im Wortlaut nicht zwischen Kauf, Erbschaft und Schenkung. Wer ein Haus erbt oder geschenkt bekommt, sollte deshalb früh prüfen lassen, ob und ab wann für ihn die Frist von zwei Jahren läuft.
Bei einer Erbschaft geht das Eigentum schon mit dem Erbfall über, nicht erst mit der Umschreibung im Grundbuch (§ 1922 BGB). Erben sollten die Frist deshalb vorsichtshalber ab dem Todestag rechnen.
Hat der Vorbesitzer das Haus nicht selbst bewohnt, etwa bei einem vermieteten Einfamilienhaus, gilt die Ausnahme nicht. Dann bestand die Pflicht schon beim Vorbesitzer, und der neue Eigentümer übernimmt ein Haus, in dem sie womöglich nie erfüllt wurde.
Für Käufer und Erben empfehlen wir diese Reihenfolge:
- Beim Kauf den Energieausweis des Verkäufers prüfen. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Bei Erbschaft oder Schenkung gibt es dagegen keine Pflicht zur Übergabe.
- Nach dem Eigentumsübergang den Fristbeginn notieren und Decke sowie Rohre im unbeheizten Keller anschauen lassen.
- Klären, ob die Wirtschaftlichkeitsausnahme bei der Geschossdecke greift.
- Pflichtmaßnahmen mit freiwilligen Maßnahmen bündeln, zum Beispiel im individuellen Sanierungsfahrplan.
- Förderanträge vor Beginn der Arbeiten stellen. Beim Antrag muss bereits ein Lieferungs- oder Leistungsvertrag vorliegen, der unter der Bedingung der Förderzusage steht. Ein Vertrag ohne diese Bedingung oder ein Arbeitsbeginn vor dem Antrag kann die Förderung kosten.
Muss die alte Öl- oder Gasheizung raus?
Nein. Eine bestehende Öl- oder Gasheizung darf unabhängig vom Alter weiterlaufen und im Schadensfall repariert werden, solange sie die Abgasgrenzwerte der 1. BImSchV einhält, die der Schornsteinfeger regelmäßig misst.
Mit dem GModG sind die §§ 71 bis 73 des bisherigen GEG zum 29.07.2026 ersatzlos weggefallen. Damit gibt es auch das Betriebsverbot für Konstanttemperaturkessel nach 30 Jahren nicht mehr.
Diese Regel steht in vielen älteren Ratgebern noch als geltendes Recht. Sie betraf früher vor allem alte Standardkessel, Niedertemperatur- und Brennwertkessel waren ausgenommen. Seit der Reform gilt sie für keinen Kesseltyp mehr, und auch ein allgemeines Betriebsverbot für fossile Heizungen ab 2045 steht nicht mehr im Gesetz.
Allerdings verpflichtet § 42a GModG die Bundesregierung, bis zum 01.12.2026 eine Grüngas- und Grünheizölquote vorzulegen, mit dem Ziel vollständig klimaneutraler Brennstoffe ab 2045.
Wer eine neue Öl-, Gas- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss die Bio-Treppe nach § 43 GModG beachten. Ein steigender Teil der Wärme muss dann aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder Wasserstoff stammen. Die Pflicht kann unter den jeweiligen technischen Voraussetzungen auch durch Solarthermie, eine raumlufttechnische Anlage mit Wärmerückgewinnung oder eine entsprechend dimensionierte Wärmepumpen-Hybridheizung erfüllt werden:
- ab 01.01.2029 mindestens 10 %
- ab 2030 mindestens 15 %
- ab 2035 mindestens 30 %
- ab 2040 mindestens 60 %
Wie sich der Heizungswechsel sinnvoll planen lässt, zeigt unser Beitrag Heizungstausch im Altbau in 7 Schritten. Die Bio-Treppe im Zusammenspiel mit einer Wärmepumpe erklärt der Beitrag zur Hybridheizung nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz.
Nachrüstpflichten nach dem Hauskauf sicher klären
Wir prüfen, welche Pflichten und Fristen für Ihr Haus gelten und welche Förderung möglich ist.
Was nur gilt, wenn Sie ohnehin sanieren
Viele Anforderungen im Gesetz sind keine Sanierungspflicht, sondern Regeln für den Fall, dass Sie ohnehin etwas erneuern. Wer zum Beispiel neue Fenster einbaut, eine Fassade neu verputzt oder das Dach neu eindeckt, muss die U-Werte nach Anlage 7 einhalten (§ 36 GModG).
Ausgenommen sind kleine Änderungen. Die Anforderungen greifen nicht, wenn höchstens 10 % der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe betroffen sind. Auch der Austausch eines einzelnen Fensters kann darunterfallen, wenn dadurch die 10-Prozent-Grenze der betreffenden Bauteilgruppe nicht überschritten wird. Außerdem dürfen Änderungen die energetische Qualität eines Gebäudes nicht verschlechtern (§ 34 GModG).
Bei Ein- und Zweifamilienhäusern kann ein Beratungsgespräch hinzukommen. Wird die Sanierung nicht Bauteil für Bauteil, sondern über eine Berechnung für das ganze Gebäude nachgewiesen, muss der Eigentümer vor Beauftragung der Planung ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer zur Ausstellung von Energieausweisen berechtigten Person führen, wenn es als einzelne Leistung kostenlos angeboten wird.
Für die Planung lohnt sich ein Blick in den individuellen Sanierungsfahrplan, weil er die Maßnahmen in eine sinnvolle Reihenfolge bringt.
Energieausweis und Beratungsgespräch beim Verkauf
Wer ein Haus verkauft, braucht einen gültigen Energieausweis nach § 80 GModG. Verkäufer oder Makler müssen ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach Vertragsabschluss unverzüglich an den Käufer übergeben.
Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde, ist in der Regel ein Bedarfsausweis vorgeschrieben. Ausgenommen sind Häuser, die bereits das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreichen. Welcher Ausweis für Ihr Haus passt, erklären wir auf unserer Seite zum Energieausweis.
Auch Käufer haben eine Pflicht. Beim Kauf eines Ein- oder Zweifamilienhauses muss der Käufer ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis führen, wenn ein solches Gespräch kostenlos angeboten wird. Ein Bußgeld ist für dieses Gespräch nicht vorgesehen, für den Verkäufer dagegen bei fehlendem oder verspätetem Ausweis.
Zusätzliche Pflichten in Baden-Württemberg
In Baden-Württemberg gilt neben dem Bundesrecht das Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EWärmeG). Wird in einem Bestandsgebäude, das am 01.01.2009 bereits errichtet war und mindestens 50 m² Wohnfläche hat (bei Nichtwohngebäuden Nettogrundfläche), der zentrale Wärmeerzeuger ausgetauscht oder erstmals eine zentrale Heizanlage eingebaut, müssen grundsätzlich 15 % des Wärmeenergiebedarfs durch erneuerbare Energien gedeckt oder anerkannte Ersatzmaßnahmen genutzt werden.
Laut Umweltministerium Baden-Württemberg gilt das EWärmeG auch nach der GModG-Reform weiter.
Als Ersatzmaßnahme ist unter anderem ein Sanierungsfahrplan anrechenbar. Er erfüllt bei Wohngebäuden aber nur ein Drittel der Pflicht und muss beim Heizungstausch jünger als fünf Jahre sein. Welche Erfüllungsoptionen es gibt, erklärt unser Beitrag zum EWärmeG in Baden-Württemberg.
Dazu kommt die Photovoltaik-Pflicht bei grundlegender Dachsanierung nach § 23 Klimaschutz- und Klimawandelanpassungsgesetz Baden-Württemberg (KlimaG BW). Sie gilt für Dachsanierungen mit Baubeginn ab 01.01.2023, bei denen Abdichtung oder Eindeckung vollständig erneuert werden und eine geeignete Fläche vorhanden ist. Einzelheiten regelt die Photovoltaik-Pflicht-Verordnung des Landes, vor einer Dachsanierung lohnt deshalb ein Blick auf die Details.
Kommt mit der EU-Gebäuderichtlinie eine Sanierungspflicht?
Für Ein- und Zweifamilienhäuser nach aktuellem Stand nicht. Die EU-Gebäuderichtlinie 2024/1275 verpflichtet die Mitgliedstaaten, den Primärenergieverbrauch von Wohngebäuden im Durchschnitt zu senken, gegenüber 2020 um mindestens 16 % bis 2030 und um 20 bis 22 % bis 2035.
Wie ein Staat diese Ziele erreicht, bleibt ihm überlassen. Die Richtlinie schreibt keinem einzelnen Eigentümer eine Sanierung vor. Mindestens 55 % der Einsparung sollen allerdings aus den 43 % der Wohngebäude mit der schlechtesten Gesamtenergieeffizienz kommen.
Das GModG enthält bislang keine individuelle Sanierungspflicht für bestehende Wohngebäude. Die Umsetzungsfrist der Richtlinie lief bis zum 29.05.2026. Wie Deutschland die Zielpfade im Detail erreichen will, ist noch nicht abschließend geregelt.
Bußgeld und Befreiung bei unbilliger Härte
Die Bußgelder im GModG sind nach Art des Verstoßes gestaffelt (§ 108 GModG). Wer die Nachrüstpflichten für Geschossdecke oder Rohre missachtet, riskiert bis zu 50.000 €. Fehlt beim Verkauf der Energieausweis, sind bis zu 10.000 € möglich, andere Verstöße wie bei der Bio-Treppe kosten bis zu 5.000 €.
Für Einzelfälle gibt es einen Ausweg. Nach § 102 GModG muss die zuständige Behörde auf Antrag von Anforderungen befreien, soweit sie im Einzelfall zu einer unbilligen Härte führen. Das ist etwa der Fall, wenn sich die Investition nicht in angemessener Frist erwirtschaften lässt oder in keinem Verhältnis zum Wert des Gebäudes steht.
Fazit
Die befürchtete Sanierungspflicht für Altbauten gibt es nicht. Nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz bleiben vor allem zwei bauliche Nachrüstpflichten, die oberste Geschossdecke und ungedämmte Rohre in unbeheizten Räumen. Wer ein Haus kauft oder erbt, hat dafür unter Umständen zwei Jahre Zeit, und eine alte Heizung muss nicht mehr wegen ihres Alters raus.
Wer ohnehin sanieren will, sollte die Pflichtmaßnahmen nicht isoliert angehen, sondern mit Förderung und den nächsten Schritten zusammen planen. Wie das gelingt, zeigt unser Leitfaden zur energetischen Sanierung.
Häufige Fragen
Hier beantworten wir die Fragen, die Käufer, Erben und Eigentümer zur Sanierungspflicht am häufigsten stellen.
Muss ich nach dem Hauskauf sofort sanieren?
Nein. Eine Pflicht zur Komplettsanierung gibt es nicht. Wenn der Vorbesitzer am 01.02.2002 schon Eigentümer war und selbst im Haus wohnte und Sie der erste neue Eigentümer seitdem sind, haben Sie für die Dämmung der obersten Geschossdecke und ungedämmter Rohre zwei Jahre Zeit ab dem Eigentumsübergang.
Muss ich meine Heizung austauschen, wenn sie älter als 30 Jahre ist?
Nein. Die 30-Jahre-Regel für alte Konstanttemperaturkessel ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz zum 29.07.2026 weggefallen. Eine funktionierende Heizung darf weiterlaufen und repariert werden, solange sie bei der Messung durch den Schornsteinfeger die Abgasgrenzwerte einhält.
Darf ich noch eine neue Gasheizung einbauen?
Ja. Für neu eingebaute Öl- und Gasheizungen gilt aber die Bio-Treppe nach § 43 GModG. Ab 2029 muss ein steigender Anteil der Wärme aus klimafreundlichen Brennstoffen stammen, bis hin zu 60 % ab 2040. Unter bestimmten technischen Voraussetzungen zählen auch Solarthermie oder eine Wärmepumpen-Hybridheizung.
Gilt die Sanierungspflicht auch für Erben?
Das Gesetz knüpft die Nachrüstpflichten an den Eigentümerwechsel und unterscheidet im Wortlaut nicht zwischen Kauf, Erbe und Schenkung. Wer ein Haus erbt, sollte deshalb früh prüfen lassen, ob die Zwei-Jahres-Frist für ihn läuft.
Zwingt die EU Hausbesitzer zur Sanierung?
Nein. Die EU-Gebäuderichtlinie gibt den Mitgliedstaaten Einsparziele für den Gebäudebestand vor, aber keine Sanierungspflicht für einzelne Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern.
