Wer ein Haus verkauft oder eine Wohnung vermietet, braucht einen gültigen Energieausweis, und zwar schon zur ersten Besichtigung. Welcher Ausweis zulässig ist, entscheiden bei vielen Altbauten bis Ende 2026 nicht Sie, sondern Baujahr und Zahl der Wohnungen. Dieser Beitrag zeigt Ihnen die Regeln nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz, wie lange ein Ausweis gilt und was sich zum 01.01.2027 ändert.
Das Wichtigste in Kürze
- Pflicht ist der Energieausweis bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing, wenn noch kein gültiger Ausweis vorliegt (§ 80 GModG).
- Vorlegen müssen Sie ihn spätestens bei der Besichtigung.
- Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung.
- Bis Ende 2026 brauchen Häuser mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor dem 01.11.1977 meist einen Bedarfsausweis.
- Ab dem 01.01.2027 entfällt diese Pflicht, dafür brauchen auch Baudenkmale einen Ausweis.
- Fehlt der Ausweis oder kommt er zu spät, droht ein Bußgeld bis 10.000 €.
- Für den Ausweis selbst gibt es keine BAFA-Förderung, für die Energieberatung mit Sanierungsfahrplan schon.
Wann ist ein Energieausweis Pflicht?
Ein Energieausweis wird Pflicht, sobald Sie eine Immobilie verkaufen, vermieten, verpachten oder verleasen wollen. Das regelt § 80 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG), wie das frühere Gebäudeenergiegesetz seit dem 29.07.2026 heißt. Die Regeln zum Energieausweis stehen weiterhin in den §§ 79 bis 88.
Einen Energieausweis brauchen Sie in diesen Fällen:
- Verkauf eines bebauten Grundstücks, einer Eigentumswohnung oder von Teileigentum
- Begründung oder Übertragung eines Erbbaurechts an einem bebauten Grundstück
- Vermietung, Verpachtung oder Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer anderen selbstständigen Nutzungseinheit
- Neubau, dann immer als Bedarfsausweis nach Fertigstellung
- größere Änderungen am Bestand, wenn dafür das gesamte Gebäude energetisch neu berechnet wird
Liegt für das Gebäude bereits ein gültiger Energieausweis vor, müssen Sie keinen neuen ausstellen lassen. Der vorhandene Ausweis reicht für jeden weiteren Verkauf oder jede Neuvermietung, solange er gültig ist, also weder abgelaufen noch durch größere Änderungen am Gebäude vorzeitig ungültig geworden.
Bei einem bestehenden Haus entsteht keine Ausweispflicht, solange Sie es selbst bewohnen oder ein Mietverhältnis einfach weiterläuft. Ab dem 01.01.2027 löst allerdings auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags die Ausweispflicht aus.
Erbschaft und Schenkung nennt § 80 GModG nicht als Anlass. Die Pflicht greift erst, wenn das geerbte Haus verkauft oder vermietet werden soll. Welche weiteren Pflichten Käufer und Erben treffen, erklären wir im Beitrag zur Sanierungspflicht für Käufer, Erben und Eigentümer.
Ausnahmen für kleine Gebäude und Baudenkmale
Für ein kleines Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche gelten die Vorschriften zum Energieausweis gar nicht (§ 79 Abs. 4 und § 3 Nr. 17 GModG). Ab dem 01.01.2027 gilt diese Ausnahme nur noch für Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche.
Bei einem Baudenkmal entfällt die Ausweispflicht bei Verkauf und Vermietung noch bis zum 31.12.2026, weil § 79 Abs. 4 GModG Baudenkmale von § 80 Abs. 3 bis 7 ausnimmt. Ab dem 01.01.2027 fällt diese Ausnahme weg. Dann brauchen auch Baudenkmale bei Verkauf und Vermietung einen Energieausweis. Eine Aushangpflicht besteht im Übrigen nur für bestimmte Gebäude mit starkem Publikumsverkehr, etwa Behördengebäude. Für private Wohnhäuser spielt sie keine Rolle.
Wann und wie Sie den Energieausweis vorlegen müssen
Verkäufer, Vermieter und Makler müssen den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Es reicht, das Original oder eine Kopie zu zeigen, gut sichtbar auszuhängen oder auszulegen. Gibt es keine Besichtigung, ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen, spätestens dann, wenn ein Interessent danach fragt.
Nach Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags übergeben Sie dem Käufer oder Mieter den Energieausweis oder eine Kopie, ebenfalls unverzüglich.
Wer ein Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus kauft, hat danach ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis mit einer ausstellungsberechtigten Person zu führen, wenn es kostenlos angeboten wird (§ 80 Abs. 4 GModG). Diese Pflicht gilt nur noch für Käufe bis zum 31.12.2026, ab dem 01.01.2027 ist sie im Gesetz nicht mehr enthalten.
Schalten Sie eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien und liegt der Ausweis zu diesem Zeitpunkt schon vor, muss die Anzeige diese Pflichtangaben enthalten (§ 87 GModG):
- Art des Ausweises, also Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis
- Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs
- wesentlicher Energieträger der Heizung
- bei Wohngebäuden das Baujahr laut Ausweis
- bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse
Für Ausweise, die ab dem 01.01.2027 ausgestellt werden, gehören zusätzlich das Ausstellungsdatum und der Primärenergiebedarf statt des Endenergiewerts in die Anzeige. Für ältere Ausweise bleibt es bei den fünf genannten Angaben. Die Pflichtangaben hängen daran, dass der Ausweis schon vorliegt. Das ist kein Grund, ihn erst später zu bestellen, denn zur ersten Besichtigung muss er ohnehin da sein.
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab dem Tag der Ausstellung (§ 79 Abs. 3 GModG). Das Ablaufdatum steht als Pflichtangabe auf dem Ausweis selbst, Sie müssen es also nicht nachrechnen. Entscheidend ist, dass der Ausweis an dem Tag gültig ist, an dem Sie ihn vorlegen.
Vorzeitig ungültig wird ein Ausweis nur in einem Fall. Werden am Gebäude größere Änderungen ausgeführt und wird dafür das gesamte Gebäude neu berechnet, ist ein neuer Bedarfsausweis auszustellen, und der alte verliert seine Gültigkeit.
Eine einzelne Sanierungsmaßnahme wie die Dämmung der Kellerdecke löst das nicht automatisch aus. Ein neuer Ausweis kann sich nach einer Sanierung trotzdem lohnen, weil er die besseren Werte zeigt, die Käufer in der Anzeige sehen.
Ausweise für Wohngebäude, die noch ohne Effizienzklasse ausgestellt wurden, stammen aus der Zeit vor dem 01.05.2014. Sie sind nach zehn Jahren inzwischen alle abgelaufen. Wer einen solchen Ausweis noch in den Unterlagen hat, braucht für den nächsten Verkauf oder die nächste Vermietung einen neuen.
Ein abgelaufener Ausweis ist kein Verstoß, solange kein Anlass besteht. Sie müssen ihn also nicht von sich aus erneuern, sondern erst, wenn Verkauf oder Vermietung ansteht.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis, was ist der Unterschied?
Der Bedarfsausweis berechnet, wie viel Energie das Gebäude bei normierter Nutzung braucht. Grundlage sind Bauteile, Flächen und Anlagentechnik (§ 81 GModG). Der Verbrauchsausweis wertet dagegen die tatsächlichen Heizkosten- oder Energieabrechnungen der letzten Jahre aus (§ 82 GModG). Beide Ausweise sind gleichwertige Dokumente, sie messen aber Unterschiedliches.
| Kriterium | Bedarfsausweis | Verbrauchsausweis |
|---|---|---|
| Grundlage | Berechnung aus Gebäudehülle und Heizungstechnik | Abrechnungen von Heizkosten oder Energielieferanten |
| Datenbasis | Bauteile, Flächen, Baujahr und Art der Anlagentechnik | bis Ende 2026 mindestens 36 zusammenhängende Monate, jüngste Abrechnung höchstens 18 Monate alt, ab 2027 zwei Jahre |
| Einfluss der Bewohner | keiner, gerechnet wird mit normierter Nutzung | Heizverhalten fließt in den Wert ein, Leerstand wird rechnerisch berücksichtigt |
| Vorgeschrieben bei | Neubau, größeren Änderungen mit Gesamtberechnung und bis Ende 2026 bestimmten Altbauten vor 1977 | nie vorgeschrieben, nur bei freier Wahl zulässig |
| Hinweise für eine Sanierung | zeigt, welche Bauteile den Bedarf prägen | lässt kaum Rückschlüsse auf einzelne Bauteile zu |
Für beide Ausweisarten gilt dieselbe Sorgfaltspflicht. Der Aussteller muss das Gebäude vor Ort begehen oder sich geeignete Fotos geben lassen und kurz gefasste Modernisierungsempfehlungen ergänzen (§ 84 GModG). Beim Verbrauchsausweis darf die Gebäudenutzfläche pauschal aus der Wohnfläche hochgerechnet werden, bei Ein- und Zweifamilienhäusern mit beheiztem Keller mit dem Faktor 1,35.
Wann der Bedarfsausweis Pflicht ist
Bis zum 31.12.2026 schreibt § 80 Abs. 3 GModG für bestehende Wohngebäude den Bedarfsausweis vor, wenn alle drei Bedingungen zutreffen:
- Das Gebäude hat weniger als fünf Wohnungen.
- Der Bauantrag wurde vor dem 01.11.1977 gestellt.
- Das Haus erreicht nicht das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977, weder seit der Fertigstellung noch durch spätere Sanierungen.
Die Ausnahme über die Wärmeschutzverordnung von 1977 übersehen viele. Ein Altbau von 1965, dessen Dach, Fassade und Fenster später ausreichend modernisiert wurden, darf einen Verbrauchsausweis bekommen. Ob das Niveau erreicht ist, prüft der Aussteller anhand der Bauteile, dabei darf er vereinfachte Annahmen nach § 38 Abs. 4 GModG nutzen. Fehlen belastbare Angaben zu den durchgeführten Maßnahmen, bleibt es in der Regel beim Bedarfsausweis.
Diese Regel gilt nur noch für Ausweise, die bis zum 31.12.2026 ausgestellt werden. Ein Bedarfsausweis, der noch 2026 ausgestellt wird, bleibt trotzdem zehn Jahre gültig.
Wann Sie frei wählen können
Außerhalb dieser Gruppe haben Sie die Wahl zwischen beiden Ausweisarten. Das betrifft Wohngebäude ab fünf Wohnungen, Häuser mit Bauantrag ab dem 01.11.1977 und ältere Häuser, die das Niveau von 1977 nachweislich erreichen. Neubauten bekommen immer einen Bedarfsausweis. Das Gesetz erlaubt außerdem, Bedarf und Verbrauch im selben Ausweis anzugeben (§ 79 Abs. 1 GModG).
Welcher Energieausweis sich für Ihr Vorhaben lohnt
Bei freier Wahl entscheidet Ihr Ziel. Wollen Sie nur die Pflicht für eine Vermietung erfüllen, etwa in einem Mehrfamilienhaus mit vollständigen Heizkostenabrechnungen, reicht ein Verbrauchsausweis in der Regel aus. Er ist mit weniger Aufwand zu erstellen, weil keine Bedarfsberechnung nötig ist.
Beim Verkauf sieht das anders aus. Der Verbrauchswert spiegelt das Heizverhalten der bisherigen Bewohner wider. Hat eine sparsame Person allein im Haus gelebt, kann der Verbrauchswert günstiger ausfallen, als es die bauliche Qualität vermuten lässt. Längere Leerstände werden beim Verbrauchsausweis rechnerisch berücksichtigt.
Käufer, die später selbst einziehen, vergleichen mit dem Bedarfsausweis Häuser untereinander, unabhängig davon, wer vorher darin gewohnt hat.
Wer nach dem Kauf sanieren will, sollte vom Energieausweis nicht zu viel erwarten. Die Modernisierungsempfehlungen sind laut Gesetz kurz gefasst und ersetzen keine Sanierungsplanung. Dafür gibt es den individuellen Sanierungsfahrplan, der Maßnahmen, Reihenfolge und Förderung für Ihr Haus durchrechnet.
Für den Energieausweis selbst gibt es keine BAFA-Förderung. Das BAFA stellt klar, dass es für die Ausstellung von Energieausweisen nicht zuständig ist. Gefördert wird die Energieberatung für Wohngebäude mit Sanierungsfahrplan, mit 50 % des Honorars, höchstens 650 € bei Ein- und Zweifamilienhäusern und 850 € ab drei Wohneinheiten.
Voraussetzung ist unter anderem, dass der Bauantrag oder die Bauanzeige mindestens zehn Jahre zurückliegt und eine für das Programm zugelassene Fachperson aus der Energieeffizienz-Expertenliste berät. Der Beratungsvertrag wird in der Regel nach der Antragstellung geschlossen, ausnahmsweise auch vorher, wenn seine Wirksamkeit von der Förderzusage des BAFA abhängig gemacht wird.
Mein Tipp: Planen Sie in den nächsten Jahren eine Sanierung, lassen Sie die Bestandsaufnahme gleich gründlich machen. Bedarfsausweis und Sanierungsfahrplan beruhen beide auf einer Aufnahme von Bauteilen und Heizung, auch wenn es zwei getrennte Leistungen bleiben.
Den richtigen Energieausweis für Ihr Haus klären
Wir prüfen, welcher Ausweis für Ihr Haus vorgeschrieben ist, und stellen ihn rechtssicher aus.
Was die Effizienzklassen von A+ bis H bedeuten
Die Energieeffizienzklasse fasst den Energiekennwert eines Wohngebäudes in einem Buchstaben zusammen (§ 86 GModG, Anlage 10). Sie ist die Angabe, auf die Interessenten in Anzeigen zuerst schauen.
| Effizienzklasse | Endenergie in kWh pro m² und Jahr |
|---|---|
| A+ | bis 30 |
| A | bis 50 |
| B | bis 75 |
| C | bis 100 |
| D | bis 130 |
| E | bis 160 |
| F | bis 200 |
| G | bis 250 |
| H | über 250 |
Die EU-Gebäuderichtlinie von 2024 sieht eine Skala von A bis G vor. Deutschland übernimmt sie ab dem 01.01.2027 nur für Nichtwohngebäude. Für Wohngebäude bleibt es bei der Einteilung von A+ bis H.
Was sich beim Energieausweis ab dem 01.01.2027 ändert
Am 01.01.2027 tritt der zweite Teil der GModG-Reform in Kraft, Artikel 2 des Änderungsgesetzes im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226. Er setzt die EU-Gebäuderichtlinie um und ändert die Regeln zum Energieausweis an mehreren Stellen.
| Regel | bis 31.12.2026 | ab 01.01.2027 |
|---|---|---|
| Bedarfsausweis bei weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor 01.11.1977 | Pflicht, außer das Haus erreicht das Niveau von 1977 | keine Pflicht mehr |
| Verbrauchsausweis | bei freier Wahl zulässig | nur für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen |
| Baudenkmale | keine Ausweispflicht bei Verkauf und Vermietung | Ausweispflicht wie bei anderen Gebäuden |
| Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags | kein Anlass | löst die Ausweispflicht aus |
| Beratungsgespräch für Käufer von Ein- und Zweifamilienhäusern | Pflicht, wenn kostenlos angeboten | entfällt |
| Ausnahme kleines Gebäude | bis 50 m² Nutzfläche | unter 50 m² Nutzfläche |
| Form des Ausweises | keine Vorgabe zur digitalen Form | digital und maschinenlesbar, auf Wunsch zusätzlich auf Papier |
| Pflichtangaben in Anzeigen | Endenergiewert, Ausweisart, Energieträger, Baujahr, Effizienzklasse | zusätzlich Ausstellungsdatum, Primärenergiebedarf statt Endenergiewert |
Ein Ausweis, der vor dem 01.01.2027 ausgestellt wird, bleibt bis zu seinem Ablaufdatum gültig. Für Anzeigen mit einem solchen Ausweis gelten die bisherigen Pflichtangaben weiter. Die Bußgelder bleiben bei bis zu 10.000 €.
Wer ein Haus von vor 1977 erst 2027 verkauft, darf dann auch einen Verbrauchsausweis nutzen. An der geringeren Aussagekraft des Verbrauchswerts für Käufer ändert das nichts.
Was im Energieausweis steht und wer ihn ausstellen darf
Ein Energieausweis enthält neben den Kennwerten eine Reihe von Pflichtangaben (§ 85 GModG). Für Eigentümer sind vor allem diese wichtig:
- Ausweisart und Ablaufdatum
- Registriernummer, die der Aussteller für jeden Ausweis bei der Registrierstelle beantragt (§ 98 GModG)
- Baujahr des Gebäudes und des Wärmeerzeugers
- Anzahl der Wohnungen und Gebäudenutzfläche
- wesentliche Energieträger für Heizung und Warmwasser
- Anlass der Ausstellung und ob Eigentümer oder Aussteller die Daten erhoben haben
- Name, Anschrift und Berufsbezeichnung des Ausstellers
Ausstellen dürfen nur Personen, die § 88 GModG nennt. Dazu gehören Fachleute mit Hochschulabschluss etwa in Architektur, Bauingenieurwesen oder Gebäudetechnik, Meister im Bau-, Ausbau- oder anlagentechnischen Handwerk sowie im Schornsteinfegerhandwerk und staatlich anerkannte Techniker.
Zusätzlich verlangt das Gesetz einen fachlichen Schwerpunkt, Berufserfahrung oder eine Fortbildung. Als Schornsteinfegermeister und Energieberater auf der Energieeffizienz-Expertenliste der dena erfüllen wir diese Voraussetzungen.
Ein Ausweis aus dem Internet ist nicht automatisch unzulässig. Er muss aber von einer berechtigten Person stammen, die das Gebäude begangen oder anhand von Fotos geprüft hat. Fehlen Registriernummer oder Angaben zum Aussteller, ist das ein Warnsignal.
Welche Bußgelder bei fehlendem Energieausweis drohen
Verstöße gegen die Ausweispflichten sind Ordnungswidrigkeiten, wenn sie vorsätzlich oder leichtfertig begangen werden. Die Geldbuße beträgt in diesen Fällen jeweils bis zu 10.000 € (§ 108 GModG):
- Der Ausweis wird bei Verkauf oder Vermietung nicht, nicht vollständig oder nicht rechtzeitig vorgelegt.
- Der Ausweis wird nach Vertragsabschluss nicht oder zu spät übergeben.
- Beim Neubau sorgt der Eigentümer nicht dafür, dass ein Ausweis ausgestellt und ihm übergeben wird.
- Die Immobilienanzeige enthält die Pflichtangaben nicht, obwohl ein Ausweis vorliegt.
- Jemand stellt einen Energieausweis aus, ohne dazu berechtigt zu sein.
Die Vorlage- und Übergabepflicht nennt das Gesetz für Verkäufer, Vermieter, Verpächter und Leasinggeber ebenso wie für den Immobilienmakler.
Fazit
Für ein bestehendes Haus, das Sie selbst bewohnen, brauchen Sie keinen Energieausweis, sondern erst für den Moment, in dem Sie verkaufen oder vermieten. Dann muss er gültig sein, zur Besichtigung vorliegen und bei älteren Häusern mit wenigen Wohnungen bis Ende 2026 meist als Bedarfsausweis erstellt werden.
Wer frei wählen kann, nimmt für eine reine Vermietung meist den Verbrauchsausweis und für Verkauf oder Sanierungsplanung den Bedarfsausweis. Welcher Ausweis für Ihr Haus vorgeschrieben ist und wie wir ihn erstellen, lesen Sie auf unserer Seite zum Energieausweis.
Häufige Fragen
Brauche ich einen Energieausweis, wenn ich mein Haus selbst bewohne?
Nein. Solange Sie ein bestehendes Haus weder verkaufen noch vermieten, verlangt das Gesetz keinen Energieausweis. Ausnahmen sind ein Neubau und größere Änderungen, für die das gesamte Gebäude neu berechnet wird.
Gilt der Energieausweis für das ganze Haus oder für jede Wohnung?
Ein Energieausweis wird für das gesamte Gebäude ausgestellt, nicht für einzelne Wohnungen. Wer eine Eigentumswohnung verkauft oder vermietet, legt also den Ausweis des ganzen Hauses vor. Nur wenn Gebäudeteile getrennt zu behandeln sind, etwa Wohnen und Gewerbe, gibt es getrennte Ausweise.
Brauche ich für ein geerbtes Haus einen Energieausweis?
Die Erbschaft allein löst keine Ausweispflicht aus. Sobald Sie das geerbte Haus verkaufen oder vermieten wollen, brauchen Sie einen gültigen Energieausweis. Liegt noch ein gültiger Ausweis des Erblassers vor, können Sie diesen verwenden.
Darf ich einen abgelaufenen Energieausweis noch vorlegen?
Nein. Bei Verkauf oder Vermietung muss ein gültiger Ausweis vorliegen. Ist er abgelaufen, brauchen Sie vor der ersten Besichtigung einen neuen.
Wird ein Energieausweis gefördert?
Nein, das BAFA bezuschusst den Energieausweis nicht. Es fördert stattdessen die Energieberatung für Wohngebäude mit individuellem Sanierungsfahrplan mit 50 % des Honorars.
